Vous mettez un appartement en location meublée et vous vous demandez si votre équipement tient la route juridiquement ? La question n’est pas anodine. En droit français, le qualificatif « meublé » ne s’applique pas à n’importe quel logement garni de quelques meubles de récupération. Un texte réglementaire précis fixe la liste minimale. Si votre bien ne la respecte pas, un juge peut requalifier le contrat en location vide, avec toutes les conséquences que cela implique pour votre bail et votre régime fiscal.
À Amiens, la demande de logements meublés est soutenue, portée par les étudiants de l’université de Picardie Jules Verne, du CHU et des grandes écoles, ainsi que par les jeunes actifs en mobilité professionnelle. Proposer un meublé conforme, c’est sécuriser son contrat et répondre à un besoin local concret. Voici ce que le décret du 31 juillet 2015 exige, et comment y répondre pièce par pièce.
Pourquoi une liste légale existe
Avant 2015, la notion de « location meublée » manquait de définition précise. Un propriétaire pouvait techniquement déclarer un logement meublé avec un lit et une table branlante, bénéficier du régime fiscal avantageux et des règles locatives plus souples, sans pour autant offrir un logement réellement habitable. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 a mis fin à cette zone grise. Entré en vigueur le 1er septembre 2015, il dresse la liste des éléments que doit comporter un logement loué meublé à titre de résidence principale pour être reconnu comme tel.
Ce texte protège les deux parties. Le locataire sait ce qu’il est en droit d’attendre. Le bailleur, de son côté, dispose d’une référence claire pour constituer son équipement et éviter tout litige. Onze catégories, pas une de moins.
Les 11 éléments obligatoires
Le décret liste onze catégories d’équipements dans un ordre précis. Aucune flexibilité n’est admise : ils sont tous obligatoires, et la liste est limitative.
- Literie comprenant couette ou couverture
- Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à servir de chambre à coucher
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-ondes
- Réfrigérateur et congélateur, ou au minimum un réfrigérateur avec un compartiment atteignant au plus −6 °C
- Vaisselle en nombre suffisant pour les repas des occupants
- Ustensiles de cuisine
- Table et sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement
Un juge n’exigerait pas davantage, mais n’en accepterait pas moins. C’est cette précision qui fait la force du texte.
Pièce par pièce : comment s’y conformer
Répartir mentalement ces onze postes par espace aide à ne rien oublier lors de l’aménagement.
Dans la chambre, la literie doit inclure une couette ou une couverture : un matelas seul ne suffit pas. Le dispositif d’occultation, lui, s’applique uniquement aux pièces servant de chambre à coucher. Le salon n’est pas concerné par cette obligation. Un store enrouleur opaque, des volets intérieurs ou un rideau occultant répondent tous à cette exigence.
Dans la cuisine, vous couvrez cinq postes distincts : les plaques de cuisson, le four (électrique, gaz ou micro-ondes), le réfrigérateur avec compartiment froid suffisant, la vaisselle adaptée au nombre d’occupants, et les ustensiles. Sur ce dernier point, une casserole, une poêle, un couteau et une spatule constituent un minimum cohérent. L’évier, lui, fait partie du logement lui-même et n’entre pas dans la liste du mobilier.
Dans le séjour ou les parties communes, vous prévoyez table et sièges en nombre cohérent avec la capacité annoncée, des étagères de rangement (fixes ou posées), des luminaires dans chaque pièce et du matériel d’entretien ménager. Pour ce dernier poste, un balai et une serpillière suffisent dans un studio carrelé ; un parquet ou une moquette peut justifier un aspirateur.
💡 Astuce : Pour un studio destiné à un étudiant, prévoyez au moins deux couverts, deux assiettes, deux verres et une casserole. Ce « nombre suffisant » s’apprécie selon le nombre de couchages annoncé dans l’annonce et au bail.
Ce qui n’est pas obligatoire mais apprécié
Au-delà de la liste réglementaire, certains équipements font souvent la différence sur le marché locatif amiénois sans être imposés par la loi. Un lave-linge est très attendu dans un studio étudiant. Un canapé améliore le confort du séjour. Un bureau avec une chaise répond aux besoins d’un étudiant ou d’un salarié en télétravail.
Ces ajouts participent à la valeur perçue du logement et à sa rapidité de mise en location. Mais ils ne compensent en aucun cas l’absence d’un élément de la liste obligatoire. La conformité légale passe en premier ; le confort supplémentaire vient ensuite.
Inventaire et état des lieux
L’inventaire du mobilier est un document joint au bail, dressé contradictoirement lors de l’état des lieux d’entrée. Il décrit chaque meuble et équipement, avec son état précis. Ce n’est pas une liste de cases à cocher : un inventaire bien rédigé protège le bailleur en cas de dégradation et protège le locataire en cas de contestation lors de la sortie.
Chaque élément des onze catégories obligatoires doit apparaître nommément dans ce document. Indiquer « cuisine équipée » sans détail n’est pas suffisant. Préférez : « 1 plaque de cuisson vitrocéramique 2 feux, 1 four à micro-ondes, 1 réfrigérateur avec compartiment congélation ». Ce niveau de détail évite les litiges sur la restitution du dépôt.
⚠️ Attention : L’inventaire et l’état des lieux sont deux documents distincts, même s’ils sont établis lors du même rendez-vous. L’inventaire liste les meubles et équipements ; l’état des lieux décrit l’état général du logement, des murs, des sols et des équipements fixes.
Que risque un bailleur si un élément manque
Un logement qui ne remplit pas les conditions du décret peut être requalifié en location vide par le juge. Cette requalification n’est pas symbolique. Elle entraîne le basculement vers le régime de la location nue : bail de trois ans renouvelable, préavis de départ du locataire porté à trois mois (contre un mois en meublé), règles d’encadrement des loyers différentes et cadre fiscal distinct.
La requalification peut intervenir à la demande du locataire, mais aussi à l’initiative d’un contrôle fiscal si vous bénéficiez du régime loueur en meublé non professionnel (LMNP). Un équipement manquant représente un risque juridique et fiscal concret, pas une simple irrégularité formelle.
La liste est précise et facile à suivre. Aucun des onze éléments n’est difficile à se procurer. La conformité se prépare avant la mise en location, pas après le premier litige.
Rappels sur le bail meublé
La location meublée à titre de résidence principale obéit à des règles spécifiques qu’il vaut mieux avoir en tête dès la mise en location.
La durée du bail est d’un an, avec reconduction tacite. Exception : le bail étudiant, d’une durée de neuf mois, n’est pas reconduit automatiquement. Le locataire peut donner congé à tout moment, avec un préavis d’un mois. Le bailleur, lui, ne peut donner congé qu’à l’échéance, avec un préavis de trois mois, et uniquement pour vendre le logement, le reprendre pour l’habiter, ou invoquer un motif légitime et sérieux.
Le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer hors charges. Ce plafond est spécifique au meublé et plus élevé que celui de la location nue (un mois). Les barèmes et seuils fiscaux attachés au régime meublé évoluent régulièrement : vérifiez leur montant actuel auprès d’un notaire ou du service des impôts au moment de votre projet.
💡 Astuce : Avant de signer un premier bail meublé, faites vérifier votre équipement et votre inventaire par un professionnel. Un oubli sur la liste légale coûte plus cher à corriger après signature qu’avant.
Vous envisagez de mettre un logement en location meublée à Amiens ou dans la Somme ? L’Agence Doré vérifie la conformité de votre équipement au décret du 31 juillet 2015, rédige l’inventaire détaillé et prépare un bail meublé en bonne et due forme. Appelez-nous au 03 75 50 61 15 ou écrivez-nous via notre formulaire de contact pour un premier échange sans engagement.