Vous venez de trouver votre futur logement à Amiens ou dans la Somme, le prix est arrêté, et votre banque a donné un premier accord de principe. Mais votre plan de financement intègre-t-il vraiment tout ? Les frais d’acquisition, couramment appelés « frais de notaire », s’ajoutent au prix de vente et représentent un poste que beaucoup sous-estiment ou découvrent trop tard. L’expression prête à confusion : la plus grande part de ces frais n’est pas la rémunération du notaire, mais des taxes perçues pour l’État et le département.
Pour un bien ancien dans la Somme, il faut généralement prévoir entre 7,5 et 8 % du prix en plus. Sur un achat à 200 000 €, cela représente environ 15 000 à 16 000 €. Mal anticipé, ce montant peut forcer une renégociation du crédit en urgence ou retarder la signature.
Ce guide détaille chaque composante étape par étape, avec un exemple chiffré sur un bien à 200 000 €, et précise ce qui change pour les primo-accédants ou un achat dans le neuf.
Ce que recouvrent les frais de notaire
Les frais d’acquisition regroupent trois postes bien distincts, souvent confondus dans une somme globale.
Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) constituent de loin la part la plus importante. Ce sont des taxes reversées au département, à la commune et à l’État. Viennent ensuite les émoluments du notaire, sa rémunération calculée selon un barème dégressif fixé par l’État. Enfin, les débours et la contribution de sécurité immobilière couvrent les frais administratifs liés à l’enregistrement de l’acte.
Dans un bien ancien, les DMTO représentent à eux seuls environ 80 % du total. C’est pour cette raison que le taux voté par le Conseil départemental de la Somme pèse directement sur le coût de votre achat, bien davantage que les émoluments du notaire.
Étape 1 : les droits de mutation dans la Somme
La dernière loi de finances a autorisé les départements à porter leur taux de droits de mutation de 4,50 % à 5,00 %, pour les actes signés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028. Le Conseil départemental de la Somme a voté ce relèvement.
Le taux global des DMTO résulte de trois composantes superposées. La part départementale, fixée à 5,00 %. La taxe communale additionnelle, à 1,20 %. Les frais d’assiette perçus par l’État, calculés à 2,37 % de la part départementale, soit environ 0,12 % du prix de vente. Le total DMTO dans la Somme s’établit ainsi à environ 6,32 % du prix, en cas général. Ce taux s’applique uniformément dans tout le département : c’est le Conseil départemental, non la commune, qui détermine la part principale.
Étape 2 : les émoluments du notaire
Les émoluments du notaire sont encadrés par l’article A444-91 du code de commerce. Ils suivent un barème dégressif, calculé hors taxe puis majoré de la TVA à 20 % :
| Tranche du prix | Taux| Tranche du prix | Taux HT |
|, |, |
| De 0 à 6 500 € | 3,870 % |
| De 6 500 à 17 000 € | 1,596 % |
| De 17 000 à 60 000 € | 1,064 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
Sur un achat à 200 000 €, le calcul hors taxe s’effectue tranche par tranche : 6 500 × 3,870 % = 251,55 € ; puis 10 500 × 1,596 % = 167,58 € ; puis 43 000 × 1,064 % = 457,52 € ; enfin 140 000 × 0,799 % = 1 118,60 €. Total HT : environ 1 995 €, soit environ 2 394 € TTC après TVA à 20 %.
Ce barème a été prolongé à l’identique jusqu’au 29 février 2028. Une remise facultative jusqu’à 20 % est possible sur la fraction du prix dépassant 100 000 €, à condition que l’office l’applique de façon identique à tous ses clients. Elle n’est donc pas négociable au cas par cas, mais vaut la peine d’être évoquée avec votre notaire.
Étape 3 : débours et contribution de sécurité immobilière
Les débours sont les sommes avancées par le notaire pour obtenir les documents nécessaires à la rédaction de l’acte : extrait cadastral, état hypothécaire, documents d’urbanisme, frais de géomètre si nécessaire. Leur montant varie selon le bien et sa situation, mais reste contenu, généralement entre 500 et 1 000 € pour une transaction classique.
La contribution de sécurité immobilière (anciennement taxe de publicité foncière pour les biens anciens) s’établit à 0,10 % du prix de vente. Sur 200 000 €, elle représente 200 €. Ce poste passe souvent inaperçu dans le décompte global, mais il est systématique.
💡 Astuce : Demandez à votre notaire un décompte prévisionnel détaillé dès la promesse de vente. Ce document liste chaque poste séparément et vous permet d’intégrer le montant exact dans votre plan de financement avant d’aller voir votre banque.
Exemple de calcul commenté
Prenons un appartement ancien à Amiens, vendu 200 000 €, sans mobilier, acquis par un acheteur qui n’est pas primo-accédant.
DMTO au taux Somme (≈ 6,32 %) : environ 12 640 €. Émoluments du notaire TTC (calcul dégressif) : environ 2 394 €. Contribution de sécurité immobilière (0,10 %) : 200 €. Débours : environ 800 €. Total estimé : environ 16 034 €, soit un peu plus de 8 % du prix.
Ce chiffre n’est pas un devis : les montants réels dépendent de la situation précise du bien, des formalités supplémentaires éventuelles et de l’option de remise appliquée par l’office. Mais il vous donne l’ordre de grandeur pour calibrer votre apport.
Primo-accédants : le taux maintenu à 4,50 %
La loi de finances qui a autorisé la hausse des droits de mutation prévoit une exception nationale en faveur des primo-accédants. Si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédant l’acte, vous bénéficiez du taux départemental de 4,50 %, comme avant la réforme.
Le taux global DMTO pour les primo-accédants dans la Somme s’établit alors à environ 5,81 %, contre 6,32 % pour les autres acheteurs. Sur 200 000 €, la différence représente un peu moins de 1 000 €, ce qui n’est pas négligeable dans un plan de financement serré.
Cette mesure est nationale, pas communale. Il n’existe pas d’exonération ou d’abattement local qui s’y ajoute dans la Somme. La condition porte uniquement sur la résidence principale : un investisseur qui achète pour louer n’en bénéficie pas, même s’il est locataire de son propre logement.
Achat dans le neuf
Un logement neuf (ou revendu moins de cinq ans après sa première acquisition auprès du promoteur) relève d’un régime fiscal distinct. La TVA est incluse dans le prix de vente affiché par le promoteur. À la place des droits de mutation, vous ne payez qu’une taxe de publicité foncière réduite, de l’ordre de 0,715 % du prix hors taxe.
Les frais d’acquisition dans le neuf se situent généralement entre 2 et 3 % du prix toutes charges comprises. Les émoluments du notaire, les débours et la contribution de sécurité immobilière restent dus selon les mêmes règles que pour l’ancien.
⚠️ Attention : Acheter dans le neuf pour économiser sur les frais d’acquisition peut sembler séduisant, mais le prix au mètre carré d’un logement neuf est presque toujours supérieur à celui d’un bien ancien équivalent. Comparez le coût global, pas uniquement les frais de notaire.
Ce qui peut réduire la facture
Une seule pratique permet légalement de réduire l’assiette des droits de mutation : la déduction du mobilier. Si le vendeur cède des équipements avec le bien (cuisine équipée, placards, électroménager), leur valeur estimée peut être déduite du prix de vente avant le calcul des DMTO. La liste doit être précise, datée et les montants raisonnables au regard de l’état réel des biens.
Une cuisine intégrée estimée à 5 000 € dans un appartement à 200 000 € réduit l’assiette à 195 000 €. L’économie sur les DMTO avoisine alors 300 € au taux Somme. Plus la valeur du mobilier est documentée et crédible, moins le risque de redressement est élevé.
En revanche, certaines pratiques parfois évoquées ne tiennent pas : surestimer le mobilier, reporter une partie du prix sur des travaux fictifs ou négocier les émoluments du notaire au cas par cas sont soit inopérants, soit risqués sur le plan fiscal. La remise éventuelle sur les émoluments, si elle existe dans l’office, s’applique automatiquement selon les règles de l’étude.
💡 Astuce : Conservez les factures des équipements mobiliers. Un notaire accepte plus facilement une déduction étayée par des justificatifs récents qu’une estimation sans base documentaire.
Préparer son financement
Les frais de notaire ne sont généralement pas intégrés dans le crédit immobilier : la plupart des banques attendent que vous les couvriez sur fonds propres. Avoir calculé leur montant avant de déposer votre dossier évite une mauvaise surprise qui remettrait en cause votre apport.
La bonne démarche : dès que vous avez un prix de vente, appliquez les taux décrits ci-dessus pour obtenir un ordre de grandeur, puis demandez à votre notaire un décompte prévisionnel formalisé. Ce document, qu’il peut établir dès la promesse, vous donnera le chiffre définitif. Présentez-le à votre conseiller bancaire avec votre compromis.
Chez l’Agence Doré, nous intégrons systématiquement l’estimation des frais d’acquisition dans le plan de financement que nous construisons avec vous, pour que la signature chez le notaire ne réserve aucune surprise. Si vous avez un projet d’achat dans la Somme, contactez-nous pour en parler, ou faites estimer votre bien gratuitement si vous êtes du côté vendeur.