Si vous êtes bailleur et que votre logement affiche une étiquette F ou G, vous avez probablement entendu parler d’« interdiction de louer ». Le mot est fort, souvent mal utilisé. La réalité juridique est plus précise : la loi Climat et Résilience de 2021 a modifié les critères de décence des logements, ce qui change ce que vous pouvez louer et à quelles conditions. Un logement classé G ne peut plus être proposé à la location depuis le 1er janvier 2025. Un logement classé F suivra en 2028. Mais cela ne signifie pas qu’un bailleur s’expose à une amende du jour au lendemain : les sanctions sont d’ordre civil et passent par le locataire, pas par une administration. Voici ce que la loi dit réellement, ce qui s’applique aujourd’hui, ce qui arrive, et ce que vous pouvez faire si votre bien est concerné.
Ce que dit la loi
Le cadre légal repose sur la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, complétée par le décret du 30 janvier 2002 définissant les critères de décence d’un logement. La loi Climat et Résilience a enrichi ces critères en y intégrant la performance énergétique. Un logement est désormais décent s’il respecte un niveau minimal de performance, défini par sa classe DPE.
Le diagnostic de performance énergétique attribue à chaque logement une étiquette de A (très performant) à G (très énergivore). Cette étiquette repose sur deux critères : la consommation d’énergie primaire, exprimée en kWh/m²/an, et les émissions de gaz à effet de serre, en kg CO₂/m²/an. La classe retenue est la plus défavorable des deux. Pour donner un ordre de grandeur : un logement classé G consomme au moins 420 kWh/m²/an en énergie primaire ou émet au moins 100 kg CO₂/m²/an. Un logement classé F se situe entre 330 et 420 kWh/m²/an, ou entre 70 et 100 kg CO₂. Des seuils spécifiques s’appliquent aux logements de moins de 40 m², pour tenir compte de leurs particularités de calcul.
Une précision utile : depuis le 1er janvier 2023, un premier seuil était déjà entré en vigueur. Tout logement consommant plus de 450 kWh/m²/an d’énergie finale était déjà considéré comme non décent, indépendamment de sa classe DPE. Ce seuil porte sur l’énergie finale, pas l’énergie primaire : les deux notions ne doivent pas être confondues.
Le calendrier
La loi a prévu trois paliers successifs, espacés dans le temps pour laisser aux bailleurs le temps d’agir :
- 1er janvier 2025 : les logements classés G sont non décents. Seuls les logements classés A à F peuvent être loués.
- 1er janvier 2028 : les logements classés F deviennent à leur tour non décents. Seuls les logements classés A à E restent dans les critères de décence.
- 1er janvier 2034 : les logements classés E rejoignent la liste. Seuls les logements classés A à D seront conformes.
Ce calendrier s’applique en métropole. Les territoires d’outre-mer disposent de délais adaptés à leurs spécificités climatiques.
Le premier palier est déjà franchi. Si votre logement affiche un G et que vous envisagez de le remettre en location, la question ne peut plus attendre.
Quels baux sont concernés
C’est un point que beaucoup de bailleurs ignorent : un bail en cours n’est pas immédiatement affecté. Les nouvelles règles de décence s’appliquent aux baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits après les dates-clés. Un locataire en place depuis plusieurs années dans un logement classé G n’est pas automatiquement fondé à exiger des travaux du seul fait du passage au 1er janvier 2025.
Le moment critique est le renouvellement ou la reconduction tacite du bail. C’est à cette occasion que le logement doit répondre aux critères de décence en vigueur. Laisser un bail se renouveler sans avoir amélioré votre logement, c’est s’exposer aux risques décrits plus loin.
Pour les nouvelles locations, la règle est simple : depuis le 1er janvier 2025, mettre un logement classé G sur le marché locatif revient à proposer un logement non décent.
Le gel des loyers F et G
Depuis le 24 août 2022, les logements classés F et G sont soumis à un gel des loyers. Concrètement : vous ne pouvez pas appliquer la révision annuelle habituelle (indexée sur l’IRL, l’indice de référence des loyers), vous ne pouvez pas augmenter le loyer lors d’une relocation, et vous ne pouvez pas le revaloriser lors d’un renouvellement de bail.
Ce gel touche les deux situations : les locataires en place et les nouveaux arrivants. Un logement F ou G, même si son bail en cours n’est pas encore concerné par le critère de décence, voit ses revenus locatifs bloqués. C’est une pression financière qui s’ajoute à l’obligation à venir de rénover.
💡 Astuce : Si votre logement est en classe F ou G et que vous n’avez pas appliqué de révision depuis 2022, vérifiez votre situation auprès d’un professionnel. Le gel s’applique même si vous n’avez rien modifié au contrat.
Ce que risque vraiment le bailleur
Soyons précis, car beaucoup de bailleurs ont entendu parler d’amendes pouvant atteindre des dizaines de milliers d’euros. Il n’existe pas d’amende administrative pour un bailleur qui loue un logement classé G. Les sanctions sont d’ordre civil et passent par le juge, à l’initiative du locataire.
Concrètement, un locataire qui estime son logement non décent peut saisir le tribunal judiciaire. Le juge peut alors ordonner des travaux de mise en conformité, réduire ou suspendre le loyer, voire accorder des dommages et intérêts. Par ailleurs, la CAF peut décider de conserver les aides au logement plutôt que de les verser au bailleur dans les situations de logement non décent.
Depuis 2025, la loi a prévu un tempérament important : le juge ne peut pas ordonner des travaux si des contraintes architecturales ou patrimoniales les rendent impossibles, ou si la copropriété a refusé les travaux malgré les démarches diligentes du bailleur. Ce n’est pas une porte de sortie automatique, mais une protection réelle pour les bailleurs qui se trouvent dans des situations bloquées.
La réforme du calcul du DPE : une bonne nouvelle pour l’électrique
Un changement technique, souvent ignoré, mérite votre attention si votre logement est chauffé à l’électricité. Le calcul du DPE repose sur un coefficient de conversion de l’énergie finale en énergie primaire. Aujourd’hui, ce coefficient est fixé à 2,3 pour l’électricité : chaque kilowattheure consommé compte pour 2,3 kWh en énergie primaire, ce qui pénalise fortement les logements au chauffage électrique.
Un arrêté du 19 août 2026 a fixé une révision de ce coefficient : il passera à 1,9 au 1er janvier 2026, puis à 1,7 au 1er janvier 2027. Mécaniquement, un logement chauffé à l’électricité verra sa consommation d’énergie primaire recalculée à la baisse, sans qu’aucun travaux n’ait été réalisé. Certains logements actuellement classés F ou G pourraient ainsi passer en E, voire en D.
Pour les bailleurs de petits appartements amiénois loués aux étudiants de l’université de Picardie Jules Verne, cette réforme peut changer la donne. Une attestation de DPE actualisée est disponible gratuitement sur l’Observatoire DPE de l’ADEME, sans refaire un diagnostic complet. Le DPE en cours de validité reste valable 10 ans.
⚠️ Attention : Cette mise à jour automatique s’applique aux logements dont le DPE a été réalisé selon la méthode de calcul en vigueur depuis juillet 2021. Si votre DPE est antérieur à cette date, il peut être caduc ou non concerné par ce mécanisme.
Un projet de loi en discussion
Le Sénat a adopté le 8 juillet 2026 un projet de loi intitulé « relance et décentralisation du logement ». Ce texte est en cours d’examen à l’Assemblée nationale et n’est pas encore en vigueur. Il ne modifie rien aujourd’hui : les règles décrites dans cet article restent pleinement applicables.
Ce projet maintiendrait le calendrier actuel (2025, 2028, 2034) mais introduirait plusieurs dérogations. Un bailleur pourrait être dispensé de l’obligation de mise en conformité si les travaux sont techniquement impossibles ou financièrement disproportionnés, si la copropriété a refusé les travaux malgré ses démarches, s’il a signé un contrat de travaux avant 2030, ou si le logement est couvert par un DPE collectif conforme. Ces dérogations sont prometteuses pour les propriétaires de maisons en brique ancienne du centre d’Amiens ou de logements en copropriété, où les contraintes architecturales sont fréquentes.
L’avancée parlementaire de ce texte mérite donc un suivi régulier dans les prochains mois.
Que faire si votre logement est F ou G
La première démarche est de vérifier votre DPE actuel et sa date de validité. Si votre logement est chauffé à l’électricité, consultez l’Observatoire DPE de l’ADEME avant d’engager la moindre dépense : une simple attestation actualisée pourrait suffire à modifier votre classe.
Si votre logement reste en F ou G après cette vérification, plusieurs leviers existent. La rénovation d’ampleur via MaPrimeRénov’ est accessible aux logements classés E, F ou G, avec l’accompagnement de Mon Accompagnateur Rénov’. Les montants des aides évoluent régulièrement : pour connaître les barèmes en vigueur au moment de votre projet, consultez le site France Rénov’. L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) constitue un autre levier de financement, sans condition de ressources pour les propriétaires bailleurs.
Avant de planifier quoi que ce soit, faites établir un bilan énergétique précis. L’ordre dans lequel vous réalisez les travaux influe directement sur le gain de classe DPE obtenu. Une isolation des combles ou du plancher bas peut parfois suffire à franchir un seuil, là où des travaux plus coûteux et moins bien ciblés n’y parviendraient pas.
💡 Astuce : Sur une maison en brique amiénoise des années 1920-1950, la déperdition thermique se concentre souvent en toiture et par les vitrages. Un audit énergétique identifie les postes prioritaires avant tout investissement.
Le parc locatif de la Somme compte une part importante de bâti ancien mal isolé, souvent chauffé à l’électricité. Pour ces biens, le saut d’une classe est souvent atteignable sans rénovation totale, à condition d’agir sur les bons postes. L’essentiel est de ne pas attendre le prochain renouvellement de bail pour évaluer la situation.
Si vous souhaitez faire le point sur le DPE de votre logement avant une prochaine relocation, l’équipe de L’Agence Doré peut vous accompagner dans la lecture de votre diagnostic et dans la réflexion sur les étapes à suivre. Contactez-nous au 03 75 50 61 15.