Vendre un appartement, mettre en location une maison de brique amiénoise héritée, acheter un premier logement : dans tous ces cas, le diagnostic de performance énergétique arrive très tôt dans la conversation. Pourtant, rares sont ceux qui savent vraiment le lire. Que signifie la lettre affichée sur l’annonce ? Pourquoi deux logements identiques peuvent-ils obtenir des étiquettes différentes ? Et surtout, qu’est-ce que la réforme du coefficient de l’électricité change concrètement pour vous ?
Ce guide répond à ces questions dans l’ordre logique : ce que mesure le DPE, comment l’étiquette est calculée, les seuils à connaître, la réforme en cours, la durée de validité, puis les conséquences à la vente et à la location. Chaque section s’appuie sur les textes officiels en vigueur, sans chiffres inventés ni raccourcis trompeurs.
À quoi sert le DPE
Le DPE a été créé pour donner à l’acheteur ou au locataire une information objective sur la consommation d’énergie d’un logement avant de signer quoi que ce soit. Concrètement, il évalue deux grandeurs : la quantité d’énergie consommée chaque année et la quantité de gaz à effet de serre émise en conséquence. Ces deux valeurs se traduisent par une étiquette allant de A (très sobre) à G (très énergivore).
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable. Cela signifie qu’en cas d’information erronée, l’acheteur ou le locataire peut se retourner contre le vendeur ou le bailleur. Ce changement de statut a transformé le document : avant 2021, il n’était qu’indicatif. Aujourd’hui, il engage. Un diagnostiqueur certifié doit donc le réaliser selon une méthode de calcul officielle, et non plus à partir des seules factures d’énergie.
Comment l’étiquette est calculée
Le calcul repose sur une méthode conventionnelle appelée Th-BCE (thermique bâtiment et climatisation énergie). Le diagnostiqueur collecte les caractéristiques physiques du logement : surface, année de construction, type de vitrage, isolation des murs et de la toiture, système de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire et de ventilation. À partir de ces données, un logiciel certifié simule la consommation annuelle.
Le résultat produit deux étiquettes distinctes :
- l’étiquette énergie, exprimée en kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an (kWh/m²/an) ;
- l’étiquette climat, exprimée en kilogrammes équivalent CO2 par mètre carré et par an (kg CO2/m²/an).
La classe retenue pour le logement est la plus défavorable des deux. Un bien qui consomme peu d’énergie mais chauffe au fioul lourd peut donc être classé F sur le critère des émissions, même si sa consommation kWh paraît raisonnable. C’est ce double regard qui rend le DPE plus précis qu’un simple relevé de factures.
Les seuils des classes
Les seuils définissent la frontière entre chaque lettre. Voici les valeurs officielles, valables pour les logements de 40 m² et plus :
| Classe | Énergie primaire | Émissions CO2 |
|---|---|---|
| A | moins de 70 kWh/m²/an | moins de 6 kg/m²/an |
| B | moins de 110 | moins de 11 |
| C | moins de 180 | moins de 30 |
| D | moins de 250 | moins de 50 |
| E | moins de 330 | moins de 70 |
| F | moins de 420 | moins de 100 |
| G | au-delà | au-delà |
Pour les logements de moins de 40 m², des seuils spécifiques s’appliquent depuis le 1er juillet 2024. Cette correction tient compte de l’effet de taille : un studio consomme proportionnellement plus au mètre carré, car les déperditions par les parois représentent une part plus importante de la surface totale. Si votre bien est dans cette catégorie, vérifiez que le diagnostiqueur a bien appliqué le barème adapté.
💡 Astuce : Si vous avez un DPE réalisé sur un logement de moins de 40 m² avant juillet 2024, faites vérifier qu’il a été établi avec les bons seuils. Une erreur ici peut changer la classe du bien et son classement légal à la location.
La réforme du coefficient de l’électricité
C’est le changement le plus concret des derniers mois pour de nombreux propriétaires amiénois. Pour convertir une consommation d’électricité en énergie primaire, on multiplie les kWh consommés par un coefficient. Pendant longtemps fixé à 2,58, ce coefficient avait été abaissé à 2,3 lors de la réforme de 2021. Un arrêté du 13 août 2025 l’a abaissé à 1,9 à compter du 1er janvier 2026.
Pourquoi cette baisse ? Parce que le mix électrique français s’est décarboné, grâce au nucléaire et aux énergies renouvelables. Appliquer un coefficient élevé à l’électricité revient à la pénaliser excessivement par rapport à sa réalité environnementale actuelle.
Pour un logement chauffé à l’électricité, la conséquence est directe : la consommation exprimée en énergie primaire diminue mécaniquement. Un bien classé F peut passer en E, un E peut franchir la frontière D. Aucune étiquette ne se dégrade avec cette réforme. Un propriétaire dont le DPE date d’avant le 1er janvier 2026 peut obtenir gratuitement une attestation actualisée sur l’Observatoire DPE de l’ADEME, sans avoir à commander un nouveau diagnostic.
Une deuxième étape est déjà programmée : un arrêté du 19 août 2026 prévoit une nouvelle baisse de 1,9 à 1,7 au 1er janvier 2027. Les logements chauffés à l’électricité pourront encore gagner une ou deux classes supplémentaires. Si vous êtes propriétaire d’un appartement avec convecteurs électriques, ce calendrier mérite toute votre attention avant de décider de travaux.
⚠️ Attention : L’attestation actualisée ne remplace le DPE que pour les questions de validité documentaire. Si votre DPE présente une erreur de collecte de données (mauvaise surface, isolation mal renseignée), il faut un nouveau diagnostic complet.
Durée de validité du DPE
Le DPE est valable 10 ans. Mais cette règle générale cache une exception importante : les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont perdu leur validité au 1er janvier 2025. Ils avaient été réalisés selon une ancienne méthode, notamment basée sur les factures, qui donnait des résultats trop variables. Ils ne peuvent plus être utilisés dans une transaction ni pour une mise en location.
Si vous possédez un bien dont le DPE date de cette période, vous devez en faire réaliser un nouveau avant de vendre ou de louer. Ne découvrez pas ce point le jour de la signature chez le notaire : vérifiez la date inscrite sur votre document dès maintenant.
DPE et vente
Dès la mise en annonce, la loi impose d’afficher la classe énergie, la classe climat et une fourchette des dépenses annuelles estimées. Pour les logements F ou G, la mention « logement à consommation énergétique excessive » doit apparaître. Ces obligations valent pour les annonces en agence, sur les portails internet et dans les vitrines.
Au-delà des annonces, les biens classés F ou G vendus en maison individuelle ou en immeuble en monopropriété (hors lots de copropriété) sont soumis à un audit énergétique depuis le 1er avril 2023. Cette obligation a été étendue aux logements classés E depuis le 1er janvier 2025. Les logements classés D seront concernés à partir du 1er janvier 2034. L’audit, valable 5 ans, doit être remis à l’acheteur dès la première visite. Il va plus loin qu’un simple DPE : il propose des scénarios de travaux chiffrés et hiérarchisés.
Pour en savoir plus sur le déroulement de la signature et les documents à préparer, vous pouvez consulter notre article sur la signature chez le notaire.
DPE et location
Pour les bailleurs, le calendrier est désormais bien connu, mais ses conséquences restent parfois sous-estimées. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location, ni pour un nouveau bail, ni pour un renouvellement ou une reconduction tacite. Cette interdiction s’étendra aux logements classés F à partir de 2028, puis aux E à partir de 2034.
Le gel des loyers est entré en vigueur bien avant ces interdictions : depuis le 24 août 2022, les propriétaires de logements F et G ne peuvent plus augmenter le loyer entre deux locataires ni réviser le loyer en cours de bail dans les zones concernées.
Ces deux contraintes combinées pèsent sur la rentabilité d’un bien énergivore. Pour les bailleurs qui souhaitent comprendre les options de régime fiscal selon l’état du bien, notre article sur location nue ou meublée détaille les arbitrages possibles. Notre service de gestion locative peut également vous aider à suivre ce calendrier.
⚠️ Attention : L’interdiction de louer un logement G s’applique aux nouveaux baux, aux renouvellements et aux reconductions tacites. Un bail en cours signé avant la date butoir n’est pas immédiatement rompu, mais le propriétaire ne peut pas le reconduire sans se conformer à la règle.
Améliorer son étiquette
Améliorer la classe d’un logement passe presque toujours par les mêmes leviers : l’isolation (combles, murs, plancher bas), le remplacement du système de chauffage et l’étanchéité à l’air. L’ordre de priorité dépend du diagnostic lui-même, qui identifie les postes de déperdition les plus importants.
Plusieurs dispositifs d’aide existent pour financer ces travaux : MaPrimeRénov’, l’éco-PTZ (prêt à taux zéro pour la rénovation énergétique) et les CEE (certificats d’économies d’énergie) versés par les fournisseurs d’énergie. Les montants et conditions de ces aides évoluent régulièrement : consultez le site France Rénov’ (france-renov.gouv.fr) pour obtenir une simulation à jour, ou rapprochez-vous d’un conseiller France Rénov’ proche de chez vous.
Pour les maisons en brique du centre d’Amiens ou de Picardie, l’isolation par l’extérieur pose parfois des contraintes architecturales en secteur protégé. L’isolation par l’intérieur ou le remplacement des fenêtres à simple vitrage restent souvent les premières étapes accessibles. Une fois les travaux réalisés, il faudra faire actualiser le DPE par un diagnostiqueur certifié pour que la nouvelle étiquette soit officiellement enregistrée.
Vous vendez un bien, vous envisagez une mise en location ou vous venez de recevoir un DPE et vous ne savez pas comment l’interpréter ? L’Agence Doré vérifie avec vous la validité de votre document, l’effet de la réforme du coefficient électrique sur votre étiquette et les démarches à engager selon votre situation. Contactez-nous au 03 75 50 61 15.