Vous vendez votre maison à Amiens ou vous mettez un appartement en location dans la Somme ? Parmi les documents à réunir, l’état des risques et pollutions figure en bonne place. Ce formulaire est pourtant souvent préparé à la dernière minute, parfois mal rempli, parfois simplement oublié. Résultat : des compromis retardés, des acheteurs inquiets, et parfois des recours judiciaires tout à fait évitables.
L’ERP n’est pas une formalité administrative de plus. Il informe l’acquéreur ou le locataire sur les risques naturels, miniers et technologiques auxquels est exposé le bien. Sur un territoire comme la Somme, marqué par les crues de la vallée, les anciennes carrières de craie et les sols argileux, ce document prend un relief particulier. Comprendre ce qu’il contient, quand le produire et comment l’établir vous évite bien des complications.
À quoi sert l’état des risques et pollutions
L’ERP remplit une mission précise : permettre à l’autre partie de signer en connaissance de cause. Un acheteur ou un locataire qui sait que son futur bien se situe en zone inondable peut adapter son projet, négocier les travaux nécessaires ou reconsidérer ses options. Sans cette information, il prend une décision mal éclairée, ce que la loi considère comme un manquement dans la relation contractuelle.
Ce document couvre l’ensemble des risques répertoriés par les autorités pour la commune concernée : inondations, mouvements de terrain, risques industriels ou technologiques, sismicité, niveau de radon, secteurs d’information sur les sols (anciens sites industriels potentiellement pollués). Il recense également les sinistres passés ayant donné lieu à un arrêté de catastrophe naturelle sur la commune depuis 1982. C’est une photographie des risques connus à la date où vous l’établissez.
💡 Astuce : L’ERP porte sur le bien lui-même, pas sur le quartier en général. Un immeuble situé en lisière d’une zone inondable peut être dans ou hors périmètre selon son adresse exacte. Vérifiez toujours adresse par adresse.
Quand fournir l’ERP
L’obligation s’applique à la vente comme à la location, quelle que soit la durée du bail. Que vous louiez un studio meublé à un étudiant de l’université de Picardie Jules Verne ou que vous vendiez une maison en brique dans le quartier Henriville, vous avez la même obligation légale.
Depuis le 1er janvier 2023, en application de la loi Climat et résilience, l’ERP doit être remis dès la première visite. Ce n’est plus un document glissé à la signature : le futur acheteur ou locataire doit en disposer avant même de formuler une offre. Il est ensuite annexé à la promesse de vente, au compromis ou au contrat de bail selon le cas.
Le document est valable six mois. Au-delà, il doit être refait. Si votre bien est en vente depuis plusieurs mois, vérifiez la date : un ERP expiré ne vaut rien juridiquement.
Par ailleurs, toute annonce immobilière portant sur un bien situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques doit comporter la mention légale : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques. » Cette mention doit figurer sur l’annonce elle-même, avant même la première visite.
Ce que contient le document
Le formulaire officiel couvre plusieurs catégories de risques :
- Les risques naturels : inondations, mouvements de terrain, feux de forêt.
- Les risques miniers : affaissements liés à d’anciennes exploitations souterraines, particulièrement présents dans le sous-sol picard.
- Les risques technologiques : proximité d’une installation classée SEVESO, d’un réseau de transport de matières dangereuses.
- La sismicité : la Somme est en zone de sismicité très faible à faible, mais l’information figure toujours dans le formulaire.
- Le radon : gaz naturel radioactif dont le potentiel est indiqué par commune.
- Les secteurs d’information sur les sols (SIS) : zones où d’anciens sites industriels peuvent avoir laissé des traces de pollution dans le sol.
- Les arrêtés de catastrophe naturelle reconnus sur la commune depuis 1982.
Chaque rubrique se remplit à partir des données officielles disponibles pour votre commune. Vous ne devez rien inventer : c’est un document déclaratif basé sur les zonages réglementaires établis par l’État.
Comment l’établir gratuitement
Contrairement au DPE ou au diagnostic amiante, l’ERP n’exige pas l’intervention d’un diagnostiqueur certifié. Vous pouvez le remplir vous-même, sans frais, sur le site georisques.gouv.fr. Il suffit de saisir l’adresse du bien : la plateforme génère automatiquement le formulaire pré-rempli avec les données officielles pour cette adresse précise.
La procédure prend une dizaine de minutes. Une fois le document généré, vous l’imprimez, vous le datez et vous le signez. C’est ce document signé qui sera remis lors de la première visite puis annexé au contrat.
Vous pouvez aussi recourir à un diagnostiqueur qui intégrera l’ERP dans un dossier de diagnostics complet. Ce n’est pas obligatoire, mais cela garantit cohérence et mise à jour simultanée de l’ensemble des pièces.
⚠️ Attention : Si votre bien se situe dans une commune couverte par un plan de prévention des risques (PPR) approuvé, les prescriptions applicables doivent figurer dans l’ERP. Géorisques l’indique automatiquement, mais relisez le document généré avant de le signer.
Que risque-t-on sans ERP
L’absence d’ERP, ou la remise d’un document incomplet ou périmé, expose le vendeur ou le bailleur à des conséquences civiles sérieuses. L’acquéreur lésé peut demander en justice la résolution de la vente, c’est-à-dire l’annulation pure et simple du contrat. Il peut aussi demander une diminution du prix s’il estime avoir payé un bien sans avoir été informé des risques réels. Le locataire dispose des mêmes recours : résolution du bail ou réduction du loyer.
Ces procédures restent rares, mais elles existent. Elles surviennent souvent après un sinistre, lorsque l’occupant découvre que sa cave se remplit d’eau chaque hiver et qu’il n’avait pas été informé de la zone inondable. La bonne foi ne suffit pas : c’est un manquement à une obligation légale, indépendamment de votre intention au moment de la vente ou de la location.
Les risques à connaître à Amiens et dans la Somme
La Somme n’est pas un territoire neutre en matière de risques naturels. La vallée de la Somme et de ses affluents, dont la Selle et la Noye, reste exposée aux inondations par remontée de nappe phréatique. Les crues de 2001 ont touché des milliers de foyers sur plusieurs mois, bien au-delà des seuls bords de rivière immédiats. Ce type d’inondation, lent et persistant, peut concerner des zones que l’on ne soupçonne pas à première vue.
Le sous-sol picard présente une autre particularité : les anciennes carrières de craie. Ces cavités souterraines, parfois non cartographiées avec précision, peuvent engendrer des risques d’effondrement localisés. Des communes rurales de la Somme, mais aussi certains secteurs d’Amiens et de sa périphérie, sont concernés.
Le retrait-gonflement des argiles touche également une part du département. Ce phénomène, lié aux alternances de sécheresse et d’humidité, provoque des mouvements de sol qui fragilisent les fondations des maisons individuelles. Les fissures qui en résultent inquiètent légitimement les acquéreurs.
Aucune de ces données ne doit vous décourager de vendre ou de mettre en location. Elles doivent figurer dans l’ERP pour que l’autre partie signe avec tous les éléments en main.
💡 Astuce : Si votre bien a subi un sinistre couvert par un arrêté de catastrophe naturelle (inondation, sécheresse), vous devez l’indiquer dans l’ERP. Retrouvez ces informations dans vos archives d’assurance ou auprès de votre mairie.
Questions fréquentes
L’ERP est-il obligatoire pour une location courte durée ?
Oui. La loi ne distingue pas selon la durée du bail. Toute mise en location, bail classique, bail mobilité ou bail meublé, est concernée.
Qui est responsable du document, le propriétaire ou l’agent immobilier ?
C’est le propriétaire qui est juridiquement responsable. L’agent immobilier peut préparer l’ERP pour son compte, mais la responsabilité reste celle du propriétaire signataire.
Faut-il refaire l’ERP à chaque nouveau locataire ?
Si l’ERP en votre possession a plus de six mois, oui. Vérifiez la date avant chaque nouvelle mise en location et régénérez-le sur Géorisques si nécessaire, avant la première visite avec le candidat.
Préparer un ERP exact et à jour est une démarche courte, mais elle compte. L’Agence Doré intègre systématiquement la vérification et la préparation de l’ERP dans son accompagnement dès la mise en vente ou en location. Si vous avez un doute sur les risques répertoriés pour votre bien ou sur la constitution de votre dossier de diagnostics, contactez-nous au 03 75 50 61 15 : nous prenons le temps d’examiner chaque situation concrètement, sans précipitation.